财联社11月1日讯（记者 李洁）作为中国金融领域最高规格的会议，10月30日至31日，5年一次的中央金融工作会议在北京举行，本次会议对房地产金融相关工作指明了新的发展方向。

　　会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

　　“此次会议对于房地产的表述内容系统全面，高度概况了当前房地产金融工作的范围和重点，对于各地各部门各机构开展房地产工作具有非常强的指导作用。”易居研究院研究总监严跃进表示。

　　“按现在的市场形势，房地产风险进一步显现，并可能以系统性风险的角度对金融安全形成冲击。房地产不良贷款率连续攀升，并且随着供给端开发商债务违约及需求端商品房销售下滑，导致的风险正在从不同层面显现。这种形势下，需要金融体系全面应对房地产可能带来的风险冲击。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

　　其进一步表示，此次金融工作会议对于房地产的表态，不仅体现出防风险与惠民生的统一，同时体现出金融系统向新模式转型和支持房地产新模式转型的统一。

　　进一步健全房企主体及资金监管此次中央金融工作会议对房地产金融的表述，最先提及的一句为，“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”。“这句表述是过去没有出现过的，信号意义很强。”严跃进表示。

　　对此，中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平也指出，本次会议首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理”，措辞基调与6年前的以“防范+控制”的理念相比，更进了一步。

　　李宇嘉认为，本次会议提出了房地产企业新的监管模式，即主体监管和资金监管并存。“监管将从两条路径展开，一是对主体的监管，即夯实企业主体责任，对该主体全口径、全渠道的融资进行监管，以财务风险指标为手段，包括三道红线在内，构筑监管的底线、兜牢监管架构，预警并防范企业出现风险和蔓延。”

　　二是从资金方面进行监管，即资金从金融机构流出到企业手中，以及企业后续资金的流转，进行穿透式监管，确保资金符合最初设定的用途。“过去几年房企在资金使用方面存在各类乱象，如预售资金蒸发等，说明此类制度必须健全和牢固，更好确保房企经营稳定。”严跃进称。此外，会议还提出，要完善房地产金融宏观审慎管理。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟表示，通过房地产金融宏观审慎管理，有望确保房地产行业的风险不再扩大，防止再有房企出险。未来可能以平准基金、资产重组、AMC不良处置和保交楼基金、回购烂尾楼改为保障房等多种方式，化解行业已出险的房企风险，并通过支持需求端和供给端来重塑房地产行业发展的信心。

　　会议强调：融资工作要一视同仁“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资，在中央金融工作会议中这样定调，应该算是首次。”李宇嘉称。

　　分析人士指出，对于房企融资政策，较早的表述是“对国有和民营等各类房地产企业一视同仁”，后来调整为“重点支持优质房地产企业的贷款融资及发行债券”，再后来则演变为“一视同仁支持房地产企业合理融资需求”。此次金融工作会议则明确，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

　　“从表述的变化中可以看出，此前各地金融工作推进或是有选择性进行，这种选择的判断标准已经不是企业规模、经营能力的标准，而是企业所有制性质的标准。”严跃进表示，此次提及“所有制”，定性比“国企民企”的定性要严厉，也是希望各地应具备大局观，应真正从企业公平竞争的角度理解融资政策，一碗水端平地支持各类房企健康发展。事实上，今年9-10月份，房企公开市场直接融资环境仍然在收紧，这可能是受到近期碧桂园等企业资金紧张情况的影响。

　　“如今，政策面已经再次定调，满足不同所有制的企业的合理融资需求，未来融资审批上可能会更多支持行业公开市场直接融资，以缓解行业融资压力。”张宏伟表示。“不过，如何解决已经出险房企公开市场的直接融资，以确保保交楼和债务重组顺利进行，将成为未来融资政策执行角度的关键。”张宏伟称。在连平看来，预计房地产融资将平稳有序，具体做法或为延长房地产“金融16条”支持政策实施期限，指导金融机构用好3500亿元专项借款、2000亿元保交楼贷款支持计划，加大民营企业债券融资支持工具支持力度，做好“保交楼、保民生”工作。

　　如何构建房地产发展新模式？值得一提的是，此次金融工作会议上，还提出加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。受访专家表示，三大工程建设是未来金融投向房地产的主要领域。按照目前对“三大工程”的定义，主要包括保障性住房规划建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。“这三大工程都是房地产新发展模式重要组成部分。其中，城中村改造可解决新市民及外来人口享受到公共服务、住有所居；保障性住房将解决住房保障短板，壮大住房保障在住房供给中的主体地位，推进供给侧改革。”李宇嘉表示，未来金融资金将重点投向这些领域，对房地产发展新模式形成支持。严跃进表示，就目前情况来看，支持“三大工程“的相关金融工作，预计在全国35个重点城市中将有更大的作为。

　　此外，张宏伟认为，房地产新模式需要有相关制度的支持，从金融角度来看，REITs制度的建设及发行范围、规模未来势必会扩大。“未来通过REITs支持保障房，以及通过REITs来支持企业向持有经营型不动产方向转型，或将成为趋势。”